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觀點網這家內蒙古企業在上海核心地段買了棟樓。

5月20日晚間，鄂爾多斯公布，與控股子公司攜手斥資近27億購入靜安區蘇河灣板塊寫字樓，這一標的原由賭王之女何超瓊持有的公司上海潼信投資有限公司以及華潤置地（上海）有限公司各持股50%。

這是上海又一宗大宗交易，實際上，國際大都市的核心資產一直是各路資本搶奪的目標。2021年至今，上海大宗交易一直保持相當熱度。

如今，疫情帶來了些許紛擾，高力國際中國區資本市場及投資服務副董事總經理顧立宇在接受采訪時指，受疫情影響交易周期拉長，若干大宗交易將會推遲至第三季度完成。

但他依舊對今年大宗交易市場抱有信心，并預計今年下半年大宗交易成交量將會迎來反彈，其中自用買家作為寫字樓大宗交易主力買家這一趨勢將會得以延續。

“抄底”蘇河灣

鄂爾多斯公告中稱，公司與內蒙古鄂爾多斯電力冶金集團股份有限公司擬以總計26.73億元向華合地產購買位于靜安區蘇河灣板塊的交易標的。

具體來看，鄂爾多斯擬出資約13.45億元購買3號、4號物業1-14層(面積26386.3平米)及其地下210個車位，用于品牌形象展示及銷售、紡織工程技術中心、品牌設計創意工作室、新零售商業運營、國際業務拓展、資本運營等辦公和綜合服務。

而電冶集團擬出資約13.29億元購買3號物業15-23層(面積19008.36平米)，用于電冶集團能源研究院、工業公司技術研究、科研創業工作室、營銷平臺和國際業務拓展和技術交流等。

此次交易標的項目主體已完工并驗收合格，于2021年12月取得預售許可證，尚待辦理產權證。

觀點新媒體獲悉，這一交易標的地處上海核心地段，西鄰南北高架、北鄰北橫通道、南鄰延安高架等交通要道，十分鐘內可達外灘、人民廣場、南京西路；四十分鐘可抵達虹橋樞紐，一小時內可至浦東機場。四軌交環繞，緊鄰10、12號線天潼路站，2、8、10、12號等地鐵線路無縫銜接城區、高鐵與機場。

鄂爾多斯于公告中稱，本次交易價格在參考標的房產所在地區周邊房產市場價格基礎上，經交易雙方共同協商確定，其中3號、4號物業實測建筑面積45394.66平米，總價26.33億元，均價5.8萬元/平米。210個產權車位，總價4046.7萬元，單價19.27萬元/個。

此次交易是采用市場比較法，參考同類地段同類物業近期成交價格確定成交價格。標的所在項目的另外兩棟寫字樓成交均價分別為68500元/平米（2020年12月成交）、69738元/平米（2021年10月成交）。

鄂爾多斯認為，5.8萬元/平米的成交價格合理。

據公開信息，2019年以來，標的周邊地區成交的寫字樓均價區間約為5.68萬/平米-9.87萬/平米。

對于這筆交易的目的，鄂爾多斯稱，公司總部及兩大生產基地均地處中國西部資源富集地區，具有明顯的地域產業優勢，本次交易完成后，將會進一步實現公司兩地的產業融合、雙向賦能、優勢互補；為公司品牌發展提供具有國際視野的商業環境；為公司產品展示、新品發布、新零售平臺提供長期穩定的優越環境。

另外，有利于先進成熟技術的引進、合作，以高新技術和研發創新推動產業鏈向智能制造、低碳綠色提檔升級；有利于拓展更深層次的國際業務，進一步提高公司綜合競爭力，打造公司新銷售運營中心、時尚產業研發中心、能源發展研究中心、國際業務拓展中心，滿足公司業務發展和戰略規劃要求。

企查查中顯示，電力冶金集團為鄂爾多斯控股子公司，持股比例高達79%。

鄂爾多斯是一家涵蓋羊絨服裝、資源礦產開發和能源綜合利用等多元化經營的大型現代綜合產業集團。

觀點新媒體了解到，多年來，鄂爾多斯由單一的羊絨產業延伸至煤炭、電力、冶金、化工、能源等各大領域，形成了羊絨紡織服裝、棋盤井循環經濟產業集群及能源化工三大事業板塊，產業涵蓋羊絨服裝、煤炭、電力、冶金、煤化工、氯堿化工、天然氣化工、鹽化工、PVC、水泥、多晶硅以及海外產業等領域，形成了“多元聯動、多業循壞、多極支撐”的經營格局。

大宗交易熱度

上海的核心資產一直不缺市場。

觀點新媒體獲悉，此次鄂爾多斯拿下的標的位于靜安區蘇河灣板塊，靜安“一軸三帶”重點區域——蘇河灣濱水商務集聚帶，未來將打造世界級濱水中央活動區。根據“十四五”規劃方案，該區域將重點發展金融服務、商貿服務、專業服務、科技創新、文化創意等產業。

顧立宇分析稱，蘇河灣板塊未來幾年寫字樓新增供應有限，適合自用買家的物業標的亦屈指可數。在他看來，能夠在疫情期間完成買賣協議簽署，也顯示了買方對于城市經濟及自身業務發展的信心。

實際上，從去年表現來看，上海寫字樓市場呈現較高熱度。

戴德梁行一份報告中顯示，2021年，上海寫字樓市場以凈吸納量142萬平方米收官，較上年增長2倍，創歷史新高。而在寫字樓市場穩步發展的同時，2021年上海大宗交易市場也明顯回暖，全年共錄得1051億元的成交額，同比上升46%，基本恢復至2018年水平。

買家方面，內資買家以76%占比仍主導市場，但外資占比亦在緩步上升，從2020年的16%增至2021年的24%；投資型買家再次超越自用交易，成交金額同比上漲16個百分點、至63%。

細分各物業類型來看，辦公/研發辦公占比有所下滑，從2020年的80%降至2021年的46%，但仍居于首位；與此同時，綜合、商業、公寓等業態逐漸受到買家青睞，成交占比出現5-12個百分點的明顯上漲。

戴德梁行華東區資本市場部執行董事蔡峰認為，大宗交易回暖主要原因之一是2021年上海辦公租賃需求上升、空置率明顯下降。

空置率方面，四季度上海甲級寫字樓空置率15.98%，較去年四季度下調5.9%，其中核心及新興區空置率分別為9.90%、24.52%。2021年上海甲級寫字樓租金止跌微升，至四季度為8.17元/平方米/天，環比上揚，同比去年四季度微漲0.21%；新興區在優質項目入市的帶動下漲幅更明顯，租金同比增長2.04%，達到6.52元/平方米/天。核心區為9.37元/平方米/天，同比去年四季度上揚0.83%。

2022年一季度，上海空置率仍有所下降。多家商業地產機構報告顯示，上海今年第一季度空置率持續下降。由于疫情影響，一些原定于3月開業的項目面臨延期，一季度核心商圈空置率環比持平于9%。

在無新增供應情況下，上海中央商務區的空置率持續下降。浦西中央商務區空置率環比下降0.2個百分點至5.8%，同時即將竣工的項目收到大量預租問詢。在強勁租賃勢頭的帶領下，浦東中央商務區空置率環比下降1.0個百分點至8.9%。

大宗交易方面，數據顯示，2022年一季度上海大宗交易市場共錄得195億成交，同比上升9%。外資買家占比迎來顯著增長，從2021年的24%增長至44%，接近2018、2019年水平；投資買家繼續延續主導地位，市場占比約六成，和2021年旗鼓相當。

觀點新媒體獲悉，今年1月，世茂集團45億元將位于上海虹口區外灘黃浦路199號的“上海外灘茂悅大酒店”售予上海地產；3月，浙商銀行公布以30.3億元的價格購置浦東新區浦東大道1500弄1號綠地創驛大廈A塔樓作為辦公大樓使用；4月，上海太平洋置業約14億元成功拍下第三次上架阿里拍賣的綠地瀛通大廈。

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