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田傲云/發自北京

疫情并未阻擋投資人對上海大宗交易市場的熱情。

5月21日，鄂爾多斯（600295.SH）發布公告，擬與控股子公司內蒙古鄂爾多斯電力冶金集團股份有限公司（以下簡稱“電冶集團”）向上海華合房地產開發有限公司（以下簡稱“華合地產”），購買上海市蘇河灣中心3號、4號寫字樓物業及其地下210個停車位（以下簡稱“交易標的”），用于商業、辦公和綜合服務，總計約26.73億元。

交易標的位于上海靜安區蘇河灣板塊，該板塊是上海市核心商業區，也是靜安區“一軸三帶”重點區域。目前，該項目主體已完工并驗收合格，于2021年12月取得預售許可證，尚待辦理產權證。

上海市蘇河灣中心最早由華潤置地 華僑城聯合體在2016年以69.32億元的價格競得后聯合開發。2019年，華僑城以47.12億元將蘇河灣地塊50％權益轉手信德集團后退出。

公開資料顯示，上海市蘇河灣中心占地面約5萬平方米，總體量約33萬平方米，包含約4.2萬平方米城市綠地公園、開放商業、慎余里及天后宮文保建筑復建、200米地標寫字樓和高端住宅等五大業態，是上海內環內少有的城市級綜合體項目。

鄂爾多斯此次購買的正是其中一棟獨棟辦公樓。

“其實，該交易在疫情之前就基本確定，之后雖發生疫情有所影響，但得益于上海成熟的市場，買家沒有放棄。”戴德梁行大中華區資本市場部總裁、中國資本市場部主管葉國平告訴記者，這說明買家對于上海整個基本面以及市場度的認可，一定程度上也反映出上海寫字樓在整體宏觀背景下對于全國各地投資人或自用者依然具有投資、自用價值。

對于斥資26.7億元購買上海靜安區華潤蘇河灣中心一棟獨棟辦公的舉動，鄂爾多斯表示公司總部及兩大生產基地均地處中國西部資源富集地區，具有明顯的地域產業優勢，本次交易完成后，將會進一步實現公司兩地的產業融合、雙向賦能、優勢互補。

鄂爾多斯認為，上海是我國重要的經濟、科技、金融中心，國際訊息發達，也是高端人才聚 集地，具有優越的地理位置、便捷的交通運輸；是中國面向世界的時尚窗口、時尚之都，具備完善的時尚產業鏈。此次交易的落地將滿足鄂爾多斯及子公司電冶集團品牌形象空間展示、時尚產業創意研發、市場整合營銷傳播、新零售商業運營、國際業務拓展、資本運營等業務辦公經營場所的需求。

鄂爾多斯亦認為，此次整體購買交易標的成交均價為5.8萬元/平方米，在交易標的周邊地區成交的寫字樓的均價區間內，因此價格合理。

據了解，此次交易是采用市場比較法，本次交易價格在參考標的房產所在地區周邊房產市場價格基礎上，經交易雙方共同協商確定。

根據公告，交易標的所在項目的另外兩棟寫字樓成交均價分別為6.85萬元/平方米（2020年12月成交）、6.97萬元/平方米（2021年10月成交）。

記者注意到，今年以來，上海繼續延續從去年開始回暖的大宗交易。

據大宗行物業交易網報道，同樣位于上海蘇河灣的大悅中心項目，在5月也一次性網簽頂樓13層（30~42層），總面積約2.7萬平方米，均價5.8萬元/平方米，成交總金額超16億元，買方可能也是一家來自內蒙古的能源企業。

戴德梁行華東區資本市場部執行董事盧強表示，截至2022年一季度數據，上海大宗交易市場錄得的成交金額已接近200億元關口，超過2021年同期水平，其中寫字樓占比達53％，同比上漲了7個百分點，市場主力支撐地位被進一步強化。

“外資買家占比也顯著增長，由2021年的24％增至2022年一季度的44％，基本與2018年、2019年持平。”盧強表示。

從大宗交易特點和區域來看，目前寫字樓主要集中在張江、漕河涇等新興產業園區，尤以生物醫藥等領域為甚。

與此同時，濱江一線、傳統CBD的新樓也是自用客戶集中入手區域，虹橋商務區等長三角、國家戰略積聚區域亦是市場重點關注與成交片區。

另據戴德梁行資本市場部數據統計，2020年上海大宗交易市場中自用、投資比例各占50％；到了2022一季度，投資交易已占到市場6成水準。

收益率是投資性買家開始瞄準寫字樓市場的要素。葉國平告訴記者，目前項目收益率普遍維持在4.5％~5％，具體要視區域和項目差異略有浮動。

盡管銷售型寫字樓未受疫情影響，但租賃型寫字樓受到沖擊很大。來自戴德梁行的數據顯示，甲級寫字樓市場在2022年一季度吸納量為 22.4萬平方米，環比、同比均有所下降。不過，核心商圈仍錄得9.2萬平方米凈吸納量，好于過去兩年同期。

“整個市場需要時間逐步消化。”葉國平表示。

不過，對于上海寫字樓市場未來走向，他持長期看好態度。

本文源自中國房地產報